Судова практика: КГС ВС: співвласники багатоквартирного будинку мають виключне право на отримання у власність чи користування земельну ділянку, на якій розташований будинок

Виключне право на отримання у власність чи постійне користування земельної ділянки комунальної власності, на якій розташований багатоквартирний житловий будинок, будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, належить співвласникам багатоквартирного будинку.

На цьому зауважив Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду в постанові від 18 вересня 2024 року у справі № 910/14564/23.

За обставинами справи

Міська рада прийняла рішення та провела земельні торги з продажу права оренди земельної ділянки, переможцем яких стало ТОВ, з яким міськрада уклала договір оренди земельної ділянки для експлуатації та обслуговування паркінгів і автостоянок на землях житлової та громадської забудови.

ОСББ звернулося з позовом, в якому оскаржила рішення міськради, результати земельних торгів та просила визнати недійсним договір оренди та скасувати державну реєстрацію права оренди. В обґрунтування позову зазначало, що спірна земельна ділянка є частиною прибудинкової території багатоквартирного будинку, речові права на яку належать усім співвласникам будинку.

Господарський суд м. Києва відмовив у задоволенні позову. Північний апеляційний господарський суд позов задовольнив частково та скасував рішення міськради в частині затвердження земельної ділянки для продажу на земельних торгах, визнав недійсним договір оренди зі скасуванням запису про державну реєстрацію права оренди ТОВ.

Позиція ВС

Касаційний господарський суд у складі ВС скасував постанову апеляційного господарського суду в частині задоволення вимоги про скасування запису про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки. В решті ВС залишив постанову без змін, зауваживши на наступному.

• В силу приписів п. 6 ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», ст. 382 ЦК України, ст. 42 ЗК України виключне право на отримання у власність чи постійне користування земельної ділянки комунальної власності, на якій розташований багатоквартирний житловий будинок, будівлі та споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку й розташовані на прибудинковій території, належить співвласникам багатоквартирного будинку.
• За обставинами спірна земельна ділянка має статус прибудинкової території багатоквартирного будинку ОСББ з огляду на те, що відповідно до відомостей кадастрової справи є складовою частиною земельної ділянки, відведеної міськрадою у 2004 році єдиним масивом під будівництво та обслуговування житлового будинку позивача. Подальший штучний поділ земельної ділянки, яка має статус прибудинкової території, з метою передачі її частини в оренду третім особам не змінює статусу такої ділянки як прибудинкової території багатоквартирного будинку.
• З огляду на це міська рада, реалізовуючи свої права власника щодо спочатку поділу земельної ділянки, відведеної для будівництва житлового будинку, а потім передачі частини цієї земельної ділянки (яка є спірною) в оренду третім особам, допустила порушення норм законодавства та прав ОСББ на безоплатне й безперешкодне користування землею, яка є прибудинковою територією багатоквартирного будинку та право на яку є спільним майном співвласників цього будинку.

Тож висновки апеляційного суду про задоволення позовних вимог про часткове скасування рішення міської ради, яким спірну земельну ділянку було включено до переліку ділянок, право оренди на які підлягає продажу на земельних торгах, та визнання недійсним договору оренди, укладеного за результатами проведення таких торгів, є законними та обґрунтованими.